一、卖方违约不卖，买方能要求继续履行吗

原则上可以要求继续履行并办理过户，但需满足合同有效、房屋可转让、买方具备付款能力等条件。若房屋已另售他人并完成过户，则只能主张违约责任。

二、定金与违约金怎么选

定金罚则与违约金条款不能同时适用，守约方可以选择对自己更有利的一项。约定违约金过高的，法院可能酌情调整，通常以实际损失为基础。

三、户口迁移是易被忽视的违约点

很多二手房买卖合同会约定户口迁出时间。卖方逾期未迁出，买方可以主张违约金。但由于户口迁移涉及公安管理，法院一般不能判决强制迁出，只能通过违约责任施压。

四、房屋被查封或设立抵押

签约前应查询不动产登记信息，确认是否存在查封、抵押、居住权。若卖方隐瞒，买方可主张违约甚至解除合同。已支付购房款的，要及时主张返还并申请保全。

五、中介责任不能忽视

中介机构未尽核实义务、隐瞒重要事实的，应承担相应责任。保留中介带看记录、沟通记录和合同文本，有助于后续维权。

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